"暂停拿地"疑云:先油门后刹车 旭辉已被监管点名?
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"暂停拿地"疑云:先油门后刹车 旭辉已被监管点名?
2019-06-15 17:46:30 来源:

  来源微信公众号:中国房地产报

  中房报记者 高欣 | 上海报道

  6月10日一早,一篇旭辉集团股份有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)总裁林峰写的推文在地产人的朋友圈中被转发。林峰在文章中这样写道:“还有一些温柔乡、舒适区,则有可能你完全没有意识到,滋润于其中而不自知,有如温水煮青蛙。”

  林峰的话似是一种共勉,又像是感慨。毕竟那时距离旭辉被监管部门点名将收紧在公开市场融资的消息传出才仅仅过去10天。

  “至今,我们没有收到任何相关通知,资本市场业务暂无异常。过去以及未来,旭辉将始终按照监管部门要求推进各项业务。”6月11日,当中国房地产报记者向旭辉集团求证网传其被监管部门“点名”的消息时,得到了这样的回复。

  同样,旭辉方面也否认了外界称其已“暂停在公开市场拿地”的说法称:“旭辉并未要求区域暂停公开市场拿地。”

  5月31日,根据21世纪经济报道,因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS(资产支持证券化)产品。有传言称旭辉、中铁建等五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单;另一流传的完整版本则为:旭辉,禹洲,金地及中铁建。按照21世纪经济报道的说法,从知情人士处确认,旭辉地产已被监管关注。

  同策研究院总监张宏伟告诉中国房地产报记者:“从直观来看,这一波监管收紧的原因主要还是因为土地市场出现了过热现象,需要一些相关的措施让市场适度降温,回归平稳状态。”

  事件发酵几天后,又有消息传出称旭辉已暂停在公开市场拿地。据澎湃新闻报道,旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知。从“被点名”到“暂停拿地”,旭辉“被监管”事件正如滚雪球一般在放大。

  先踩了“油门”

  “当前部分土地市场已相对较热,旭辉因而减少了土地的参拍,谨慎观望。”旭辉方面回应中国房地产报记者称,从2018年11月到2019年4月,旭辉以较低溢价率,逆周期拿地,增加土地储备。目前,旭辉土地储备获取已相对充足,可满足近期公司发展所需。

  减少参拍而非暂停拿地,是旭辉给出的答案。但在进入2019年以来,旭辉在土地市场上的活跃也是可见的。

  从旭辉集团官方网站公示的拿地信息可见,截至今年5月末,旭辉共计新增已确权项目32个,总地块面积超过270万平方米,且项目多数位于一二线城市。按照这个数据,旭辉前5个月已确权的项目增量就已经超过30个,若加入未确权的部分其拿地总幅数及总面积还将进一步扩大。

  据中国房地产报记者计算,今年1至5月旭辉已确权项目的获取均价约7416元/平方米,这其中还包括其通过一二级联动以较低价格在武汉和太原获取的多幅土地。而其在2018年新增土地储备的平均成本为6190元/平方米。

  此外,旭辉在招拍挂市场获取的土地也不乏高溢价。例如,3月21日旭辉在合肥以总价17.66亿元夺得肥西一地块,溢价率高达104%。3月28日旭辉以最高限价36.38亿元、楼板价约12736元/平方米在天津拿下两幅土地。4月10日,旭辉在四川省简阳市以5620元/平方米的楼面价刷新了简阳的历史楼面价纪录。同样是合肥,4月25日旭辉再次出手获取两幅地块,土地溢价率分别为90%、73%。

  频繁在土地市场出手与较高的拿地溢价或许正是旭辉卷入此次“被监管”事件的主要原因。旭辉方面称,“旭辉从来不拿地王,今年也没拿过任何地王。”但林峰在发布2018年业绩报告时也曾说过:“一分钱一分货,贵的地块边际利润高。

  据旭辉集团透露,在考虑整体的拿地投入时,旭辉始终坚持“以收定支、量入为出”的投资策略,市场在波动时旭辉拿地会更加严格谨慎,全年将维持投资额占销售回款额45%左右的合理比例。

  又踩了 “刹车”

  “预计网传名单里提到的企业在短期内可能都会受到一些影响,但企业也会很快的作出反应。”张宏伟告诉中国房地产报记者。

  值得关注的是,有旭辉暂停在公开市场拿地的消息传出是在6月7日前后,恰好发生在“监管部门点名”消息被报道之后。旭辉方面虽然明确回应并未收到任何相关通知,且并未暂停在公开市场拿地。只是两个消息流出的时间如此接近,很难不让人产生联想。

  此前林峰在发布2018年业绩报告答记者问时曾表示称:“旭辉不是每一年都匀速拿地的,我们会根据市场的周期来拿,房企拿地也分大年和小年。2018年我们认为土地市场的地价是偏高的,所以按照标准筛选土地数量会减少。2019年我们认为是一个好年、机会可能会更多一点。”

  另一方面,今年以来旭辉加速拿地的动作其实也是为了改善公司销售金额中权益比较占比较低的问题。据悉,截至2018年末,旭辉的土地储备已确权4120万平方米,但权益土地储备只有2070万平方米,拿地金额权益比仅为54%。从权益土储上旭辉与同规模的阳光城、中南、金茂等房企比较相对逊色。

  在今年5月召开的股东会上,旭辉的管理层也明确表示“提高项目权益比例势在必行”。而且在过去几个月的“追赶”中旭辉的土储和权益比的确有了明显提升。

  可以看到,拿地仍应是旭辉当前完善发展的需要,旭辉也确实看好今年的拿地时机。在这样的时机与需求之下来看,旭辉此刻对在公开市场拿地“刹车”的动作就显得很是突兀。

  按照旭辉的说法,当前部分土地市场已相对较热,旭辉因而减少参拍,谨慎观望。“旭辉认为土地市场过热,不符合行业发展的大趋势,平稳的市场应该是未来较长一段时期的主基调。”

  张宏伟称,接下来或将有一些企业有减少拿地的动作,但同时企业拿地的结构可能也会有所调整。比如拿地的关注点可能会从公开市场转向收并购、勾地或者选择与其他房企合作拿地,去寻找性价比更高的布局方式。

  “预计在资金面紧张后,一些中小规模的房企在拿地方面会更加谨慎,例如据我所知已有部分中小房企做了这样的定调。”张宏伟表示,但对于大型的龙头企业来说,资金面还可以,对整个市场的把控能力和运筹帷幄的能力比较强,就可能在三季度市场竞争没那么激烈的时候有补仓的动作,把握三季度的拿地窗口期。所以接下来不同企业在拿地的策略上应该还是有很大差别的,这与房企的资金情况、战略以及运营能力有关。

  记者观察

  喜忧参半的拿地“好年”

  高欣 | 文

  对于房企而言,拿地会分“大年”“小年”, 2019年是不是拿地的“好年”还得继续往后看。单从过去5个月里房企积极拿地的态度来看,变化已经发生。对比2018年下半年各地土地市场开始频繁出现的流拍和底价成交的现象,今年以来很多热点城市的土地溢价成交。从这个角度来看,今年确实算是房企公认的拿地好时机。

  但是从整个宏观市场着眼,短期房地产市场的调控方向仍趋于稳定,且去年底住建部对楼市调控的基调定为“稳地价、稳房价、稳预期”。在市场严调的背景下想要谋求更好、更大的发展空间就要求房企在开发的源头,也就是拿地阶段更有胆识与远见。而这种胆识和远见一般会体现选择城市、选择区域、选择时机,以及把握拿地的价格上。

  从目前规模房企的普遍布局战略来看,大多都是选择关注一线城市机遇,重点布局二线城市及城市群,大家关注的目光和思路大同小异,杭州、苏州、成都、西安等这样的热门城市也被竞相追逐。趋同的市场判断与城市选择直接带热了土地市场。参拍的房企在增加,拿地的需求不断溢出,拍地时按下加价确认键的次数也就随之增多。

  在拿地“好时机”的共识背后,是拿地竞争的加剧。好城市的好地难拿也就成了房企都会头疼的忧虑。开发商对土地高性价比的追求与消费者选购商品的心态大同小异,毕竟“地王”的标签贴上容易,撕掉却很难。

  只要有竞争存在,有需求在,新的突破总会出现。就像近期监管部门再一次有收紧动作也是想在没完全爆发前为土地市场降温,而且不管目前流出的“名单”真实与否,都会有些许降温的作用。而这也将造成另一种分化。

  在强者恒强的大趋势下,头部企业会如何在三季度抓住调整后的市场机会是一个看点。另一方面,对于中小房企来说,则需要在新局面打开后在拿地策略和结构上多动脑筋。

  2019年,这个拿地的“好年”暂不可一概而论,更会因企业而异。至少目前看来,喜忧参半。

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